市值450亿！这家上市公司捧出300多个富翁

千禧年后，中国房地产履历了一次从过热到降温的更改，万科的谋划思绪在那几年也举行了多次调整，内部曾经开过这样一场集会。

会上，有人提出了一处小小的营业细节调整——物业的保洁应该外包。那时万科掌门人王石立马问，“为什么外包？”对方回覆，“外包可以不用交社保。”他又追问，“那你为什么把这个社会问题交给别人呢？”

这个集会，透露了王石希望做重物业营业的“基调”。已往的十多年里，万科不停重仓物业板块，物业员工数已跨越了9万人，成为中国基础住宅物业治理服务市场的*梯队。

近年，房企拆分物业公司纷纷赴港上市；作为万科多元化营业中的“大儿子”，万科物业板块于9月29日乐成在港敲钟。

此时并非上市的*时机，破发成了万物云难以回避的运气。住手9月29日收盘，公司股价为46.00港元/股，较刊行价跌6.788%，市值为536.9亿港元，约合人民币492.5亿元，是今年港股*规模的IPO（首次公然募股）。今日（9月30日）开盘后，万物云股价连续下跌，住手发稿为42.4港元每股，最新市值约450亿元人民币。

昔时一手推动物业板块定调的王石，已经在2017年的万科股权大战中悄然退场；但在昔时那场物业话题集会上，另有一位人物旁听和介入。

他是1999年进入万科、时任团体总裁办公室主任的职业司理人朱保全。现在，他的身份是万物云董事长、执行董事兼总司理。上市当天，朱保全发文谢谢王石、郁亮。

年营收超230亿元

王石时代留给万科的一笔“遗产”

1990年，万科刚刚步入房地产营业。受SONY售后服务的启发，企业首创人王石拍板，确立了万科物业，约请有“物业教父”之称的陈之平担任*代掌门。

确立之初，万科物业便开创了中国物管行业的多项先河：好比在深圳天景花园小区引入了物业治理，确立了*个业主治理委员会，引入“业主自治与专业服务相连系”的物业治理模式、旅店式治理模式，接受建设部大院的物业治理等实践。

但对于物业在整体营业应占什么职位，万科高层之间的见识并差异。

陈之平坚持以为，万科物业应当自力于万科团体来生长；但在那时以专业化著称的万科，对于多元化营业的生长态度是否认的。

以是，陈之平早年接受媒体采访时曾说：“万科物业一年只有1个亿的利润，郁亮（现任万科董事会主席）是不会把这1个亿放在眼里。比起一年1700多亿元的销售额来说，这1个亿算什么？万科没有把物管当做产业来做。”

这一矛盾，最终导致了陈之平的出走。直到2007年后，万科内部才重新审阅这套逻辑，最终确认万科物业与母公司主营房地产营业的星散，使其真正自力于万科地产板块。

2011年，追随王石、郁亮多年的朱保全被团体委任为万科物业总司理，此时中国房地产行业已履历了2008年的经济危急，更多营业最先更改发生。

2015年，物业企业迎来了一波上市小岑岭，绿城服务等偕行接连在港敲钟，刺激了作为地产龙头企业的万科。在王石等人的支持下，万科在那一年，踏出自有楼盘的圈子，最先周全接受其他开发商的物业营业；2017年，博裕资源与58团体看中万科物业，提供了共计18亿元融资，其估值来到了60亿元左右；到了2020年，万科物业在确立30周年之际，正式更名为万物云。

往后的两年间，财经圈与房产圈对于万物云上市的讨论一起喧嚣尘上。

一次采访中，有记者问“你会怎么说服郁亮（上市）”，朱保全回应,“不需要说服郁亮。万科团体分拆万科物业，受益人是万科股东。”

数据显示，拆分后万物云的运营态势总体优越。据招股书，公司在2019年、2020年、2021年的营收划分为139.27亿元、181.45亿元、237亿元。若是按基础物业治理服务收入盘算，万物云在2021年中国物业治理服务市场中*，占有4.28%的市场份额。

职业司理人小我私人股票价值8亿元

或已跨越“年迈”王石、郁亮

耐久以来，物业服务属于劳动麋集型服务。“我不信托以现在的智能化水平，你还能把项目上的人都撤没了？”朱保全曾示意。

2019年、2020年、2021年，万物云的员工成本是支出大项，划分占总销售成本的56.1%、35.2%、36.8%。

虽然万物云的年收入已突破200亿元的大关，但毛利却并不算高。数据显示，2021年公司毛利为40.2亿元，毛利率为17%，年内利润为17.14亿元。

随着9月29日万物云赴港上市，从王石时代最先、逐步做大的万科物业生意可能会迎来新的细化和拆分。

这背后是，朱保全有意培育新的盈利板块。

之前的媒体采访中，他提出过“平台化”打法。“做平台首先要酿成一个科技公司，首先照样要科技化、数字化，科技在物业里边潜力空间是*的，而且平台下面要有实体营业。”

现在，万物云旗下包罗“空间（Space）”“科技（Tech）”“发展（Grow）”三大营业模块，笼罩住宅物业服务、商业物业板块、社区抵家服务、都会全域治理领域、企业安防机电服务，以及智慧社区、园区、楼宇的设计 施工 运营一体化服务等。

对于这批衍生营业，朱保全野心勃勃。

有媒体采访他，“若是万物云上市后，让你分拆下来的*个会是什么？”朱保全回答，“万物梁行，现在已经有60亿收入了。”然后他又弥补说，“万物为家、朴邻也放进去了。万御安防已经分拆了，只是还没上市而已，2021年约有50亿元的营收。”

作为带大企业营业的职业司理人，朱保全是乐成的。

据万物云最新财报，朱保全小我私人持有万物云2000万股，以现在股价举行测算，仅股票价值就超8亿元人民币。而2019年-2021年朱保全的平均年薪为1300多万元。在部门财经媒体的估算中，朱保全的身家或已跨越自己职业生涯里的“年迈”郁亮，以及“年迈的年迈”王石。

此外，上市前万物云拿出7000万股奖励396名员工，万物云上市后，朱保全等治理层身家直接破亿，其他360名员工持有股票的平均价值也跨越了400万元。

含“科”量过高、含云量不足

万物云上市即从500亿元跌落

自2015年起，物业服务企业进入了上市潮，市盈率基本都在25倍以上；但彼时的万科迟迟未动。缘故原由在于企业对上市后高估值的小心，现任万科董事会主席郁亮曾多次强调，怕资源市场把公司指导坏了。

资源不是洪水猛兽，但*是敏感且趋利的。

上市首日，万物云股价直接破发，*跌至42.05港元/股，最终收于46.00港元。受股价下跌影响，万物云的上市市值也从刊行时预估的575.9亿港元，跌至536.9亿港元；换算成人民币，市值已跌出500亿元的大关。今日开盘后连续下跌，住手发稿的最新市值已不到450亿元人民币。

除了提到的毛利率不高的问题，万物云另有一些方面未到达市场的预期。

招股书显示，2019年、2020年、2021年，万物云在主要客户方面的销售收入划分为21.62亿元、37.48亿元及47.18亿元，但*的单一客户始终是万科团体，其“支持”的销售收入划分为17.7亿元、28亿及38.21亿，划分占万物云总收入约12.7%、15.4%及16.1%，逐年比例还在扩大。对万科营业的依赖较大，显然与万物云“走出万科自有圈子”的定位不符。

“含科量”高，但万物科技的“含云量”却并不显著。

当前，与物业板块关系最慎密的科技大多集中在IoT领域，也就是物联网手艺的应用、开发与云平台支持。数据显示，2021年万物云在传统物业治理板块的收入占比高达70%，而科技服务板块AIoT（人工智能物联网）及BPaaS（营业流程即服务）解决方案服务营业营收占比却不到8%。

在研发投入上，2019年到2021年，万物云研发投入划分为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元，占总收入的比重不跨越2%。

从一些方面来看，由线下物业板块生长而来的万物云与科技公司、O2O（线上到线下）平台模式相比，仍存在许多运营模式、理念上的差异。但回到公司治理自己，朱保全从中也看到万物云的提升空间与生长潜力。

2021年，万物云引入了原阿里云副总裁、智联网首席科学仆役险峰，出任万物云首席科学家。随同许多重量级手艺人才的加入，万物云对科技研发、物联应用的重视在提升。

事实从王石定调到剥离上市，万物云也曾花了30年——留给职业司理人朱保全以及这家企业转身的时间另有许多。